«Неправильно вы дольщиков спасаете». На Урале обкатали новый инструмент решения проблемы

Фото: архив 66.ru Арбитражный управляющий из Екатеринбурга Юрий Попов написал письмо новому уральскому полпреду Николаю Цуканову, в котором объяснил, как избежать коллапса. В колонке для 66.RU он рассказал о новом правовом механизме, который станет спасением для дольщиков всей страны.

Новые нормы статьи 201.15–1 (были установлены законодателем в августе 2016 года) Попов применил первым в России в рамках банкротства ООО «Инжиниринговая строительная компания «Конструктив» (в ХМАО). В письме на имя полпреда Цуканова он сообщил, что судебные акты в процессе устоялись во всех инстанциях и дошли до Верховного суда, что говорит о формировании новой правовой практики. Арбитражный управляющий просит организовать при полпредстве рабочую группу и масштабировать кейс с применением новых инструментов закона «О банкротстве».

Юрий Попов, арбитражный управляющий:


— Мы видим, что сроки в банкротствах растут, конфликты, которые выводят людей на улицу и заставляют встать на колени перед камерой, учащаются, а общее число банкротств растет на 7 процентов в год, при том что количество управляющих падает из-за ужесточения правил работы.

Что происходит, когда дом не готов, а застройщик стал банкротом. Закон предусматривает завершение строительства с использованием жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Всегда создается новое юридическое лицо, которому отдается объект незавершенного строительства. И именно участники ЖСК должны достроить свой дом. В ЖСК может прийти инвестор, который вкладывает свои деньги. Здесь чаще всего и возникает проблема отношений инвестора с ЖСК, а право собственности становится предметом споров. В том числе в суде.

То есть при банкротстве застройщика такой механизм, как ЖСК, буксует и проблемы не снимает, а лишь консервирует ее на годы. Получается как в фильме «Гараж»: определить свою судьбу должны члены кооператива, на которых фактически арбитражный суд всю ответственность за объект и перекладывает. А если у ЖСК есть председатель с неоднозначными личностными характеристиками и дольщики, которые упиваются внутренними дрязгами, завершение строительства становится почти невозможным. Ни один инвестор туда не пойдет.

Возможность не попасть в тупик дает применение §7 закона «О несостоятельности при банкротстве застройщиков». На мой взгляд, сегодня это самый эффективный механизм, который позволяет заканчивать проблемные объекты, обремененные дольщиками и арестами. Причем делается все в процессе, который можно ускорять. Сейчас, пройдя этот путь, я понимаю, где и как можно было сокращать временные интервалы. И что важно — этот способ гарантирует соблюдение прав всех участников. Но при этом арбитражные управляющие почему-то не рискуют подавать заявление об использовании данного способа.

У меня был конкретный кейс: дом на 36 квартир, стадия готовности 75%. Было принято решение использовать упомянутые новые нормы закона «О банкротстве застройщика». Принципиальные отличия этого механизма:

— Управляющий проводит не оценку рыночной стоимости объекта, а оценку стоимости прав (!). Она отличается тем, что учитываются: а — обременения, б — аресты и в — сами договорные отношения с дольщиками. Законодатель предусмотрел, что рыночная стоимость и стоимость прав — разные вещи. Здесь важно, как отработает конкурсный управляющий, который должен к этому моменту выявить недействительные сделки, если они были, и сохранить только реальные обязательства. Из реальных прав требований кредиторов первой и второй очереди складывается реальный реестр. Стоимость формируется из первой и второй очереди реестра платежей, плюс текущие платежи. Так и только так, поэтому произвольного подхода к цене, оспаривание которой может затянуться на годы, — нет. Все максимально просто и понятно. В случае с «Конструктивом» получилось 10,6 млн руб.

— Заинтересованное лицо вносит итоговую сумму на счет должника. И получает объект. Судебный акт становится основанием для регистрации права собственности . То есть лицо, входящее как инвестор, получает права, которые все стороны признают адекватными и подтверждает суд. В итоге инвестор вложит еще 10 млн руб., достроит дом и отдаст дольщикам то, должен отдать. Остальным же будет распоряжаться по своему усмотрению.

Мы говорили о защите прав инвестора, но есть и вторая сторона — дольщики. Второе отличие процедуры: при ведении дела по §7 суд формирует специальный реестр участников долевого строительства. Его ведет или управляющий или реестродержатель в силу закона. Этот реестр идет следом за объектом, прикрепляется на всех этапах, и игнорирование зарегистрированных договоров в принципе невозможно. Это гарантирует соблюдение прав дольщиков.

 
По теме
фото: АПИ - АПИ фото: АПИ ЕКАТЕРИНБУРГ. Новые положения федерального закона о долевом строительстве позволят избежать появления новых долгостроев и случаев нарушения прав граждан недобросовестными застройщиками.
06.07.2018
Фото: ER.RU - Единая Россия Фото: ER.RU Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров Новый закон меняет модель жилищного строительства,
06.07.2018
Что необходимо знать потребителю при заключении договора об участии в долевом строительстве - Администрация Верхняя Пышма Долевое участие в строительстве – популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством.
05.07.2018
 
Застройщик "Кольцовского" получил "пятерочку" - УралИнформБюро По приговору Ленинского суда в Екатеринбурге. Бывший застройщик долгостроя ЖК "Кольцовский" 5 лет проведет в колонии общего режима за махинации с деньгами дольщиков.
04.07.2018
 
Итоги “Строительный триумф 2018” - Администрация Верхняя Пышма 5 декабря были подведены итоги регионального конкурса достижений и инноваций в сфере недвижимости «Строительный Триумф».
08.12.2018 Администрация Верхняя Пышма
Итоги “Строительный триумф 2018” - Администрация Верхняя Пышма 5 декабря были подведены итоги регионального конкурса достижений и инноваций в сфере недвижимости «Строительный Триумф».
09.12.2018 Администрация Верхняя Пышма
К сведению жителей города - Администрация г. Лесной 10 декабря ОАО «МРСК Урала» будет проводить планово-профилактические работы на сетях электроснабжения, в связи с этим будет снято напряжение с 09.00 до 12.00 по адресам Сиротина 2, 6, 10,
09.12.2018 Администрация г. Лесной
Вчера депутатская комиссия Нижнетагильской гордумы по молодежной политике, физической культуре, спорту и туризму проверила готовность к зиме спортивные ледовые арены и корты в нескольких жилых микрорайонах: на Вые,
06.12.2018 Тагильский рабочий
Редакция «ТР» приняла участие в пресс-конференциис председателем наблюдательного совета при госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Сергеем Степашиным.
28.11.2018 Тагильский рабочий
Это пожар на Даниловской, 22 - e1.Ru На Даниловской, 22 огонь охватил половину двухэтажного здания Это пожар на Даниловской, 22 Около семи часов утра 9 декабря в Екатеринбурге почти одновременно загорелись два расселенных дома: на Стахановской, 2 и на Даниловской,
09.12.2018 e1.Ru
На видео с камер наблюдения попал момент кражи - e1.Ru Парни все провернули за пару минут На видео с камер наблюдения попал момент кражи Вчера вечером, 8 декабря, на парковке у перекрестка улиц Фучика и Белинского из машины украли аккумулятор.
09.12.2018 e1.Ru
По предварительным данным, пожар произошел из-за неправильного использования отопительной печи Дарья РЯБОВА В селе Клевакинское Режевского района в воскресенье днем произшла трагедия.
09.12.2018 КП Екатеринбург
Парень будет находиться под домашним арестом Елена БЛАГИНИНА Одного из участников жестокой расправы, которая произошла летом 2018 года в небольшом уральском городке Березовский , отпустили под домашний арест.
08.12.2018 КП Екатеринбург
Спецкор «КП» Ульяна Скойбеда разбиралась с запутанной историей 18+, в которой все персонажи реальны, но ни один сотрудник не пострадал [видео, фото] Ульяна СКОЙБЕДА - Галиев произвел семяизвержение,
07.12.2018 КП Екатеринбург
Память общая и песня общая - Администрация Верхняя Пышма Источник: МКУ "Управление культуры городского округа Верхняя Пышма" Тридцать лет назад, в ноябре 1988 года, творческая семья Верхней Пышмы пополнилась замечательным коллективом хором «Россияне», которому суждена была яркая,
08.12.2018 Администрация Верхняя Пышма
И вновь триумф! - Администрация Верхняя Пышма Источник: МКУ "Управление культуры городского округа Верхняя Пышма" С 28 ноября по 01 декабря в городе Санкт-Петербург проходил VIВсероссийский конкурс театрального искусства "ТриумF",
08.12.2018 Администрация Верхняя Пышма
Память общая и песня общая - Администрация Верхняя Пышма Источник: МКУ "Управление культуры городского округа Верхняя Пышма" Тридцать лет назад, в ноябре 1988 года, творческая семья Верхней Пышмы пополнилась замечательным коллективом хором «Россияне», которому суждена была яркая,
09.12.2018 Администрация Верхняя Пышма
фотография: Фото: Станислав Бессонов. Екатеринбургский театр оперы и балета (Урал Опера Балет) открыл сбор средств на декорации и костюмы к новым одноактным балетам «Вальпургиева ночь» и «Новобрачные на Эйфелевой башне»,
09.12.2018 Вечерний Екатеринбург
«Комсомолка» узнала, как опальные футболисты проведут праздники Александр РОГОЗА Иван МЕЛЬНИКОВ На минувшей неделе Тверской суд оставил бывших игроков сборной России Александра Кокорина и Павла Мамаева под арестом .
08.12.2018 КП Екатеринбург
Стали известны результаты первого дня соревнований. Вчера нижнетагильские гимнастки под руководством тренера Татьяны Федуловой забрали серебро и бронзу групповой программы соревнований.
07.12.2018 Тагильский рабочий
В Верхней Пышме идет актуализация адресов многодетных семей - Администрация Верхняя Пышма Администрация городского округа Верхняя Пышма информирует о бактуализации сведений по многодетным семьям для предоставления в собственность бесплатно земельных участков и социальных выплат.
09.12.2018 Администрация Верхняя Пышма
Социальные выплаты – замен земельных участков - Администрация Верхняя Пышма Иллюстрация: https://in-news.ru/ Администрация городского округа Верхняя Пышма информирует о предоставлении социальной выплаты многодетным семьям взамен предоставления в собственность бесплатно земельных участков.
08.12.2018 Администрация Верхняя Пышма
Источник: ГИБДД МО МВД России Верхнепышминский Информационный бюллетень о состоянии детского дорожно-транспортного травматизма на территории Верхнепышминского, Среднеуральского городских округов за 11 месяцев 2018 года.
09.12.2018 Администрация Верхняя Пышма