Перестройка. Новые правила долевки избавят рынок от случайных застройщиков

Фото: предоставлено "УГМК-Застройщик" для 66.RU Поправки в 214-ФЗ, которые повышают требования к застройщикам, вскоре изменят расклад сил: все-таки пока большинство жилья строится по старым правилам. Высокий порог входа избавит рынок от случайных компаний, которые, имея землю, вдруг решат заняться строительным бизнесом. В новой серии спецпроекта, который 66.RU делает в партнерстве с «УГМК-Застройщик», мы объясняем, как эволюционирует стройка.

Российские власти намерены отказаться от схемы долевого строительства. Вместо него за основу взята система проектного финансирования, которая предполагает, что строительство жилья застройщики будут вести за счет банковских кредитов. А привлеченные деньги дольщиков будут аккумулироваться на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию. Этот отсев минимизирует риски появления новых недостроев.

Изменение правил продаж новостроек принципиально повлияет на строительный сектор: нецелевое расходование средств станет невозможным, а банки смогут отследить и проверить операционную деятельность строительных организаций. Смысл в том, что деньги девелопера, как и других структур, которые участвуют в возведении объекта, будут находиться на одном счету и кредитор сможет контролировать переводы.

В рамки закона пройдут только те компании, которые работают стабильно, имеют солидную репутацию на рынке и способны соответствовать повышенным требованиям:

  • Разместить на банковском счете в уполномоченном банке минимум 10% от предполагаемой стоимости строительства.
  • Иметь опыт строительства многоквартирных домов общей площадью более 5 тыс. м 2 в течение трех лет и более.
  • Технический заказчик (или, при его отсутствии, сам застройщик) и генеральный подрядчик проекта должны входить в саморегулируемую организацию. Застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке.
  • Собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от запланированной стоимости проекта. В эти 10% входят не только деньги на счетах, но и другие виды активов — земля, другое имущество, а также дебиторская задолженность.
  • Застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования. Но есть оговорка: на материнскую компанию застройщика это ограничение не распространяется.
  • Застройщик не должен иметь задолженностей перед бюджетом по налогам и сборам на сумму, превышающую 300 тыс. руб.
  • Застройщик обязан составлять квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность.
  • Кроме того, государство заложило требование к уставному капиталу девелоперов. Например, при площади всех объектов долевого строительства от 10 до 24 тыс. м 2 застройщик должен иметь уставный капитал в 10 млн руб., при 50–249 тыс. м 2 — 80 млн руб., при 500 тыс. м 2 и более — 1,5 млрд руб.

    Двум системообразующим девелоперам, которых определила комиссия Минстроя, — «Группе ЛСР» и «ПИК» — будет проще. К ним требования мягче, поэтому они дольше смогут продавать квартиры по договорам долевого участия без применения эскроу-счетов. В зоне риска сегодня находятся мелкие компании.

    Евгений Мордовин, руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик»:

    — Реформа изменит расклад сил на строительном рынке. Мелким застройщикам придется очень тяжело. Новые правила таковы, что на рынке будут успешными только те компании, где есть профессиональные команды. Чтобы содержать профессиональные команды, нужны объемы, большой оборот. Поэтому компании будут укрупняться. За счет масштаба снижаются управленческие издержки, а также расходы на стройматериалы и строительно-монтажные работы.

    Чем меньше объемы — тем меньше маржинальность, поэтому все, что заработают мелкие застройщики, они будут тратить на аудиторов, финансистов и проценты банкам. Евгений Мордовин прогнозирует, что такие организации начнут распродавать земельный банк и перейдут в генподряд. С ним согласны другие строители.

    Виктор Кривошеин, генеральный директор АО «РСГ-Академическое»:

    — Мелким застройщикам будет труднее адаптироваться к новым условиям. Какая-та часть из них, возможно, уйдет с рынка. Либо будет поглощена крупными игроками. Устойчивость компании в таких условиях зависит в основном от масштаба и территориальной диверсификации бизнеса. В лучшем положении находится тот, кто строит много и в различных регионах. Большую роль играет также степень зависимости от долевых продаж. Опыт и сложившаяся бизнес-модель продаж готового жилья станет важным преимуществом.

    Опрошенные эксперты не смогли назвать количество компаний, которые уйдут с рынка. Но в конце мая глава свердловского Минстроя Михаил Волков заявлял, что строительство семи объектов в Екатеринбурге может остановиться. Застройщики, осваивающие площадки, не смогли доказать банкам маржинальность своих проектов, и поэтому не получат финансирование.

    Укрупнение девелоперского бизнеса удобно для государства с точки зрения регулирования и контроля, считает директор компании Aleka Group Александр Матофаев. Но есть и минусы.

    Александр Матофаев, директор компании Aleka Group:

    — Новые правила ограничивают доступ к рынку перспективных строительных организаций, которые могли бы навязать конкуренцию гигантам. Компании становятся зависимыми от банковской конъюнктуры. Раньше молодой девелопер мог создать интересный проект и привлечь под него деньги дольщиков. Сейчас такой возможности нет. В долгосрочной перспективе будет формироваться монополия, какую мы наблюдаем в Москве или Санкт-Петербурге.

    Монополизация стройкомплекса Екатеринбургу, где исторически высокая конкуренция и куда с трудом заходят федеральные девелоперы, скорее всего, не грозит. В городе множество профессиональных застройщиков, а Свердловск со времен СССР являлся центром гражданского строительства с сильными традициями и архитекторами. По мнению Евгения Мордовина, уровень екатеринбургских застройщиков и качество жилья, которое они строят, может посоперничать с Москвой и Петербургом.

    Евгений Мордовин:

    — Покупатели разбираются в жилье. Как оказывается, федеральные застройщики, которые приходят со своими высокими стандартами, ничего нового нам предложить не могут. Я ездил в Москву смотреть на жилые комплексы класса люкс. Не могу сказать, что они лучше, чем, например, ЖК «Нагорный», ЖК «Макаровский» или клубный дом «Тихвин».

    В зоне перспективной застройки ЖК «Нагорный» находится 8 гектаров земли. На этой территории запланировано порядка 230 тыс. м 2 жилья. Комплекс сдадут к 2025 году.

    Фото: официальная документация проекта В ЖК «Нагорный», который строится на пересечении улиц Татищева — Токарей, есть весь набор характеристик, чтобы удовлетворить взыскательные требования покупателя, утверждают в компании-застройщике. Так, внешние стены и перегородки в домах будут выполнены из кирпича. Такие стены будут держать в помещении тепло зимой и прохладу летом. Предусмотрена качественная инженерная начинка и инфраструктура: торговая галерея с магазинами на первых этажах и фитнесом — на втором и третьем. Кроме того, застройщик запроектировал квартиры-трансформеры, закрытые дворы и общую рецепцию, как в пятизвездочных отелях.

    Люди пережили кризис 2014 года, накопили деньги (низкие ипотечные ставки тоже пошли в плюс) и начали засматриваться на качественное жилье. Квартиры-студии практически исчезли, а на их место пришло просторное жилье с большой кухней и большой гостиной. В новых законодательных реалиях удовлетворить спрос смогут только надежные застройщики.

  • Совместный с «УГМК-Застройщик» проект «Перестройка» посвящен трансформациям рынка недвижимости, которые грядут из-за реформы долевого строительства. В каждой публикации журналисты 66.RU рассматривают и обсуждают со строителями, чиновниками и банкирами актуальную проблему или аспект строительной отрасли.
  • Читайте все материалы по теме Перестройка Как реформа долевки изменит рынок новостроек Екатеринбурга.
     
    По теме
    В ЖК «Весна» стартовали продажи квартир 3-й и 4-й очереди - e1.Ru «Атомстройкомплекс» анонсировал старт продаж в 3-й и 4-й очередях ЖК «Весна» на улице Дорожной В ЖК «Весна» стартовали продажи квартир 3-й и 4-й очереди Вторчермет известен не только развитой инфраструктурой, но и тем,
    27.08.2019
     
    Услуги банка включены: как изменились цены на квартиры в новостройках с переходом на эскроу-счета - e1.Ru Почему некоторые застройщики продолжают работать по старым правилам В «ювелирном» квартале почти достроили третий дом С приходом эскроу-счетов покупка квартиры стала менее рискованным, но более затратным делом.
    22.08.2019
     
    Директор TEN Девелопмент Романович Юрий Алексеевич. Фото: TEN Девелопмент - КП Екатеринбург Выяснили, как создают проекты в компании, где руководитель лично общается с клиентами в социальных сетях ГК TEN существует с 1992 года, за время существования в портфель ГК TEN вошли такие сегменты рынка как: фитнес-услуги,
    21.08.2019
     
    Купить квартиру с большой скидкой до конца сентября можно в новых секциях жилого комплекса «Миллениум» - e1.Ru Акция застройщика продлится только до конца сентября Купить квартиру с большой скидкой до конца сентября можно в новых секциях жилого комплекса «Миллениум» На Юго-Западе завершается строительство новых высотных секций
    21.09.2019 e1.Ru
    слива на дереве - Областная Газета   Станислав Мищенко Хороший урожай в этом году дали не только яблони и груши, но и сливы с вишнями Фото: Рудольф Грашин Нынешний дачный сезон выдался для уральских садоводов очень богатым на урожай.
    20.09.2019 Областная Газета
    На месте работает десять пожарных машин - e1.Ru Пожарным приходилось возить воду из реки Исеть за три километра На месте работает десять пожарных машин Сегодня утром в поселке Бобровском в Сысертском городском округе загорелся цех по производству кошачьего корма.
    21.09.2019 e1.Ru
    ГИБДД ищет свидетелей аварии - Газета Время Фото: © ГИБДД Госавтоинспекция Нижней Туры разыскивает водителя, совершившего наезд на 16-летнюю девушку.
    21.09.2019 Газета Время
    Пример жильцов этого дома лишний раз подтвердил, что нельзя опускать руки, что общественное мнение, внимание к месту, где живешь, настойчивость всегда побеждают Фото:
    19.09.2019 Газета Время
    Фото предоставлено ОГИБДД ОМВД России по г.Полевскому 18 сентября 2019 г. в 14.45 в Полевском на улице Объезной ПКЗ в районе пересечения с улицей Химиков произошло ДТП.
    19.09.2019 Газета Диалог
    Выпускница физтеха УПИ Наталья Андрусевич — убежденная сторонница раздельного сбора отходов, экологически ответственное поведение — основополагающий принцип ее жизненной философии.
    20.09.2019 Уральский рабочий
      Ирина Клепикова Светлана Учайкина и Николай Цискаридзе – в Год театра Урал принимает эстафету Всероссийского театрального марафона (апрель 2019 г.).
    19.09.2019 Областная Газета
      Ирина Клепикова Только эмоциональные воспоминания Эльмиры Мухтерем позволяют представить её робкие начинания в профессии: «Подойду к оркестровой яме – отойду.
    19.09.2019 Областная Газета
    В своем родном городе Серове Костя Цзю в 2016 году  открыл Академию бокса - Газета Время В своем родном городе Серове Костя Цзю в 2016 году открыл Академию бокса Фото: © с сайта све.рф 19 сентября 50-летие отметил  абсолютный чемпион мира по боксу Костя Цзю.
    21.09.2019 Газета Время
    Мы побывали в раздевалке, посмотрели на клюшку Дацюка и поуправляли светом надо льдом - e1.Ru Посмотрели, что есть в раздевалке, и узнали, сколько стоят клюшки Мы побывали в раздевалке, посмотрели на клюшку Дацюка и поуправляли светом надо льдом За два часа до матча «Автомобилиста» с «Куньлунь Ред Стар»,
    21.09.2019 e1.Ru
    Управление Россельхознадзора по Свердловской области информирует, что Комитетом ветеринарного контроля и надзора министерства сельского хозяйства Республики Казахстан переведены с режима временного ограничения на режим б
    21.09.2019 Россельхознадзор
    В Нижнем Тагиле дорожники завершили ремонтные работы на самых крупных объектах национального проекта «Безопасные и качественные дороги» – Северном и Восточном шоссе.
    20.09.2019 Между Строк