ТРЦ «КомсоМОЛЛ», пожалуй, один из наиболее рискованных девелоперских проектов на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга. Еще до открытия только ленивый не отметил и спорное расположение объекта, и не самое удачное время для запуска (конец финансового кризиса), и слабую транспортную и пешеходную доступность. Постоянно отодвигающиеся сроки сдачи только усиливали опасения.
Долгожданное открытие все-таки состоялось – пока только техническое. Но многие из опасений развеяны уже сейчас: почти три четверти площадей сданы, «якорные» арендаторы приступают к работе, а транспортная и пешеходная доступность не вызывает у управляющей компании DVI Холдинг никаких опасений. О том, какую погоду сделает новый ТРЦ на екатеринбургском рынке ритейла, журналу «Екатеринбург» рассказал коммерческий директор DVI Real Estate Алексей Харламов.
– Техническое открытие состоялось в середине июля. Каких результатов удалось добиться с этого момента? И что еще планируется сделать до торжественного открытия?
– Надо сказать, что технически ТРК «КомсоМОЛЛ» был готов к открытию уже давно. Сначала мы ждали окончательного заполнения ТРК арендаторами. Позднее магазинам понадобилось время для проведения отделочных работ. Сейчас подавляющая часть их завершена. С момента технического открытия 17 июля произошел ряд важных подвижек. Например, начали работу наши якорные арендаторы «Карусель» и «М.Видео». До торжественной церемонии передачи комплекса покупателям, которую мы планируем на конец сентября, откроется еще ряд магазинов и сервисных предприятий.
– Строительство ТРК началось еще до пресловутого финансового кризиса 2008 года, от которого пострадали многие владельцы торговой недвижимости: уходили арендаторы, снижались арендные ставки. Как изменилась концепция вашего ТРК в связи с этими обстоятельствами?
– Концепция подстраивается под меняющиеся условия рынка. Исходно, в докризисную пору, ТРК был задуман для состоятельного покупателя. Но в позапрошлом и прошлом году стало ясно, что бутики формата «люкс» стали менее востребованы. Соответственно, мы оптимизировали проект, убрав чрезмерно дорогие архитектурные излишества, и поменяли рыночный сегмент. Сейчас ТРК «КомсоМОЛЛ» ориентирован на масс-маркет.
– Какой процент площадей на данный момент занят арендаторами? К какому моменту планируется полное заполнение? Как будет формироваться пул арендаторов?
– Твердые договоры аренды подписаны на 76% площадей. На оставшиеся идет процесс согласования договоров. Некоторые очень близко к подписанию, но формально еще не заключены. Мы ожидаем, что к торжественному открытию «КомсоМОЛЛ» будет, как минимум, на 80% заполнен действующими магазинами, а также развлекательными и сервисными предприятиями. Среди наших «якорей» ведущие отечественные ритейлеры – продуктовый гипермаркет «Карусель», магазин электроники и бытовой техникой «М.Видео» и супермаркет товаров для спорта и отдыха «Спортмастер». Всего в ТРК будут работать сотни магазинов с ведущими европейскими и российскими брендами.
– Согласны ли Вы с мнением участников рынка, что КомсоМОЛЛу будет сложно набрать необходимое число арендаторов?
– Это пессимистическое мнение мы не разделяем. Комплекс уже сейчас фактически заполнен на 4/5.
– Кого из ТРЦ Вы считаете прямыми конкурентами?
– Поблизости только ТЦ Метро, монобрендовый гипермаркет без развлекательной составляющей. Его нельзя считать прямым конкурентом. Остальные торгово-развлекательные комплексы сконцентрированы в других районах города: в центре, как ТРЦ Гринвич, на севере или юге.
– Как оцениваете степень конкурентной борьбы между ТЦ в Екатеринбурге? «Вместит» ли город еще пару-тройку подобных масштабных проектов, как КомсоМОЛЛ, Гринвич, Алатырь и т.д.?
– Екатеринбург нельзя назвать городом, обделенным ритейлом. По насыщению торговыми площадями он приближается к Москве и Петербургу. Другое дело, что не все эти площади являются современными. Нам кажется, что определенный ресурс для девелоперов торговых центров в Екатеринбурге еще есть. Но не везде. Одним из мест, где можно построить крупный востребованный ТРК – северная часть города, район Уралмаш.
– В чем концептуальные отличия КомсоМОЛЛа от других ТРЦ в городе? На какие конкурентные преимущества (как для покупателей, так и для арендаторов) делается ставка?
– КомсоМОЛЛ – многофункциональный центр. Здесь люди могут делать под одной крышей все необходимые им покупки по доступным ценам. Кроме этого, большое внимание уделено развлечениям. Мы хотим, чтобы посетители проводили в ТРК выходные. Посещение комплекса должно стать запоминающимся, интересным событием. Там можно будет не только «закупиться», но и увлекательно провести время всей семьей. В частности, в ТРК откроется первый в городе 8-мизальный мультиплекс на 2400 посадочных мест, оснащенный самой современной системой видео- и аудиовоспроизведения. Там будут демонстрироваться фильмы в формате 3D. Кроме этого, в ТРК будут работать боулинг Nъ-ТЕРРА, несколько ресторанов, фитнес-клуб POWERHOUSEGYM, зона детских развлечений. Важная особенность ТРК КомсоМОЛЛ – абсолютно новый для России, броский, запоминающийся бренд. Специально для него мы разработали дизайн-концепцию с элементами агитпропа 20-х годов. Это не означает постсоветсткой ностальгии. Но у многих россиян с комсомолом связаны скорее приятные воспоминания. Кроме того, в названии есть элементы игры – английское слово Mall означает «торговая улица». То есть в этом бренде старое увязывается с новым, традиция с прогрессом. Наша концепция – изобилие товаров по низким ценам. И мы отвечаем за то, что говорим. Товар у нас качественный, а цена – честная.
– Почему было принято решение открывать центр именно в этом районе и в этом месте?
– КомсоМолл расположен недалеко от центра города и в непосредственной близости от жилых районов Комсомольский и Синие камни. В окрестностях проживают 256 тысяч человек, то есть 19% населения Екатеринбурга. А современных торгово-развлекательных комплектов здесь еще не было. Мы заняли очевидную и перспективную рыночную нишу.
– Одним из недостатков нового ТРК называют его «шаговую недоступность». Он расположен вблизи двух крупных спальных районов, но добираться до него пешком довольно неудобно. Как планируется решать эту проблему?
– Эта проблема не кажется нам столь острой. Добраться из Синих камней и ЖБИ/Комсомольского до ТРК можно пешком минут за 10. В ближней доступности расположены также Уральский государственный политехнический университет, ВТУЗ-городок, микрорайон Сибирский. Решается вопрос о создании транспортной развязки с удобным подъездом к ТРК. А также о создании железнодорожного переезда со стороны микрорайона «Синие камни». ТРК привязан к центру Екатеринбурга и соседним районам многочисленными маршрутами автобусов и маршрутных такси. Кроме того, городские власти проектируют проложить сюда метрополитен.
– Привлечь в качестве арендаторов фитнесс-центр – уникальное решение для Екатеринбурга. Чем оно было продиктовано? Применялся ли подобный опыт в других городах? Есть ли еще «нетипичные» арендаторы?
– Среди наших арендаторов, действительно, есть фитнес - Powerhouse Gym. Его площадь около 1400 кв.м. Как показали многочисленные маркетинговые исследования, посетителям современных торговых комплексов очень важно найти в них сервисные предприятия и зону развлечений. Люди ценят возможность сделать покупки, а заодно заняться фитнесом, посмотреть кинофильм, поиграть в боулинг. Поэтому, как уже говорилось, мы сознательно разместили в КомсоМОЛЛе ряд развлекательных сервисов, в том числе фитнес и 8-зальный мультиплекс, в котором могут демонстрироваться до 60 сеансов фильмов в день. Подобные кинотеатры сети РоликС уже открыты нами в двух действующих ТРК компании DVI Холдинг в Перми и Ижевске.
– Какие проекты еще планируется реализовать в Екатеринбурге?
– Пока намерены сосредоточиться на управлении ТРЦ «КомсоМОЛЛ». Но в будущем не исключаем ничего.