Закладная в заложниках: стоит ли волноваться, если вашу ипотеку продали?

Фото: media.nakanune.ru

Новогодним подарком для части имеющих ипотеку россиян стали письма о передаче банками прав по закладной на квартиры. В уведомительном порядке клиентам сообщили, что их ипотека продана ООО "Ипотечный агент "Фабрика ИЦБ". Учрежденное Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) общество работает с весны 2016 г., его задача – через выпуск бумаг с госгарантией предоставить банкам фондирование для ипотечного кредитования, упростить процедуры рефинансирования кредитов и в конечном счете снизить процентную ставку. Решения последней задачи ипотечному агенту добиться пока не удалось: проценты медленно снижаются лишь следом за ключевой ставкой ЦБ. Что же до привлечения средств – за весь период работы "Фабрики ИЦБ" размещены шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб. Ипотечные облигации банк может как оставить на балансе и использовать для сделок с ЦБ, так и продать стороннему инвестору. И не исключено, что держателем закладной на квартиру, например, в Свердловской области в итоге окажется иностранный инвестор.

В мае 2016 г. президент России Владимир Путин на заседании Госсовета поручил Правительству совместно с Центробанком разработать программу рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК. Для реализации этой задачи был создан единый ипотечный агент.

Уже в 2016 г. "Фабрика ИЦБ" заключила меморандумы о сотрудничестве в рамках выпуска однотраншевых ценных бумаг с банком " Возрождение " (до 3 млрд руб.), санируемым ныне "Бинбанком" (до 6 млрд руб.), " Уралсибом " (до 2 млрд руб.) Первые ипотечные облигации под залог портфеля " Банка жилищного финансирования " на сумму 2,1 млрд руб. были размещены в декабре. За три квартала прошедшего года "Фабрика ИЦБ" выпустила облигации на 50,8 млрд руб., следует из квартального отчета АИЖК (в целом рынок ИЦБ за тот же период составил 59,6 млрд руб.). За весь период работы, как следует из данных о выпусках ИЦБ, "Фабрика" разместила шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб.

"Фабрика ИЦБ" предусматривает следующий порядок выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АО "АИЖК" (с уплатой комиссии) в ускоренном порядке выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента бумаги банк может оставить на балансе или продать сторонним инвесторам для получения рефинансирования.

Крупнейшая на российском финансовом рынке сделка секьюритизации ипотечных кредитов агентом была заключена со "Сбербанком" в мае прошлого года. Объем выпуска составил 50 млрд руб. Чуть меньший портфель "продал" в декабре минувшего года ВТБ - 48,2 млрд руб. 20 декабря " Райффайзенбанк " и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка, сумма выпуска ИЦБ – 7,56 млрд руб.

Банку выгодно продавать закладные, когда ему нужна ликвидность, объяснил Накануне.RU один из сотрудников отдела ипотечного кредитования крупного банка.

" Банк продает, снижает риск, привлекает дополнительные средства и вместо депозитного долга имеет живые деньги и не ждет 30 лет, а сразу получает выгоду. Их можно потратить,например, на погашение своего кредита, возврат денег вкладчику либо для выдачи новой ипотеки. На решение о продаже ипотеки может повлиять запрос от крупного клиента: допустим, крупное предприятие попросило кредит на 100 млн руб. под 17% годовых. В этом случае банку понадобятся наличные, чтобы разместить их под более выгодные условия. В итоге продается кредитный портфель, банк получает выгоду от процентов, уплаченных заемщиком в первые годы, и наличные. Чаще всего банки продают портфели в несколько этапов: сначала хорошие, затем сбывают похуже, чтобы избавиться от рисков ", – объяснил собеседник, добавив, что решение выпустить облигации необязательно говорит о каких-либо проблемах с ликвидностью у банка. Инструмент в первую очередь позволяет снизить нагрузку на капитал.

Облигации банк может оставить себе для использования в сделках РЕПО с Центробанком. Но, учитывая наличие поручительства государства через АИЖК (кроме того, Агентство проверяет качество портфеля, контролирует риски), эти бумаги являются привлекательными для сторонних инвесторов. Выбор в пользу дальнейшей перепродажи облигаций, а, соответственно, закладных, выступающих обеспечением, делают многие банки. Так, ВТБ намерен предложить облигации для продажи широкому кругу инвесторов: "Банк в ближайшей перспективе предложит бумаги для рыночного размещения. Номинальная стоимость одной облигации – 1000 руб. Купонная ставка зафиксирована и установлена в размере 11,50% годовых".

" Мы ожидаем, что новый инструмент позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска и, в перспективе, будет способствовать снижению среднерыночной ипотечной ставки. Значительным преимуществом для инвесторов будет являться надежность бумаг, их квазисуверенный статус. Стоит отметить также льготное налогообложение и пониженную регулятивную нагрузку на капитал, повышенную по сравнению с ОФЗ доходность ", – отмечал старший вице-президент ВТБ, руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитал Андрей Сучков , комментируя сделку.

В АИЖК заявляли, что ключевыми инвесторами в новые ИЦБ станут НПФ, российские банки, управляющие и страховые компании, крупные частные инвесторы. Не исключали там и участия иностранных инвесторов, так как на их долю уже приходится 20% ОФЗ. Основными инвесторами в ИЦБ традиционно являются ВЭБ и пенсионные фонды. Значительную долю на рынке занимает также АИЖК (около 17%). Учитывая объем заключенных сделок, не исключаено, что в дальнейшем механизм обращения ИЦБ будет расширен и ценные бумаги будут допущены к торгам на бирже , отмечают в ГК "ФИНАМ".

При этом в банках заверяют, что для заемщика правила погашения ипотеки не изменятся, кто бы ни приобрел облигации .

Передача закладной третьим лицам не является нарушением, соответствующий пункт содержится в кредитном договоре. Однако в нем же прописаны условия ипотеки, которые изменяться не могут. На деле клиенты, кредиты которых "перепродали", все-таки сталкиваются с трудностями . На форумах заемщики сообщают о том, что не могут подать заявку на рефинансирование . Другая частая жалоба – длительное удержание предмета залога – банк не отдает (а иногда не может найти) закладную после погашения займа.

Риски есть и для государства . Поручительство АИЖК означает обязательство выкупить закладные ипотечного агента и входящие в состав ипотечного покрытия облигации в случае признания их дефолтными. За каждую закладную агентство будет выплачивать покупную цену: остаток основного долга и проценты, начисленные, но еще не оплаченные заемщиком. Вероятность дефолта "Фабрика ИЦБ" оценивает, как низкую, так как она в первую очередь связана со снижением цен на жилье в России, которое обычно провоцирует заемщиков допускать просрочку платежей. Другой риск, более вероятный – неисполнение обязательств заемщиками из-за снижения доходов. Ипотечный агент "оценивает риск снижения реальных доходов населения как значимый, но ожидает его снижения в связи с ожидаемым переходом реальных доходов населения к росту в ближайшие 6-12 месяцев", говорится в квартальном отчете.

Заметим, что "дочка" АИЖК занимается исключительно качественными ипотечными портфелями, продать инвестору высокорисковые активы (именно такие бумаги на $1,6 трлн запустили кризис в США), заручившись господдержкой, не получится. Отсюда довольно скромная подушка безопасности агентства. Резерв под обесценение закладных сформирован в общей сумме 156 млн руб., из которых 96 млн руб. приходится на сделки по секьюритизации "Фабрики ИЦБ".

Все на том же заседании Госсовета, в 2016 г., Путин обозначил одну из основных целей появления ипотечных облигаций: " Мы говорили, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5% – от 0,8% до 1,5% ".

Второй год существования "Фабрики ИЦБ", которая позволила банкам привлечь десятки миллиардов, увы, не приблизил ипотечный рынок к поставленной цели.

Теоретически проведение секьюритизации ипотечного портфеля должно позволить банку снизить ставки, так как кредитная организация высвобождает денежные ресурсы, которые в ином случае были бы на долгий срок задействованы в обеспечение ипотечного займа, отмечает аналитик ГК "ФИНАМ" Алексей Коренев .

" Вопрос в том, насколько банку выгодно понижать ставку ниже рыночной, снижая тем самым банковскую процентную маржу. В большей степени на уровень ставок влияет политика Банка России и среднерыночная ипотечная ставка, которой большинство кредитных учреждений и стараются придерживаться ", - рассказал он Накануне.RU .

 
По теме
В Екатеринбурге семья снизила ставку по ипотечному кредиту до 6% по программе «Семейная ипотека с государственной поддержкой» - 0-50.Ru АИЖК и банк «Российский капитал» выдали первые ипотечные кредиты по программе «Семейная ипотека с государственной поддержкой» под 6% годовых.
01.02.2018
АИЖК и банк «Российский капитал» запускают программу «Семейная ипотека с государственной поддержкой» по ставке 6% годовых - 0-50.Ru АИЖК и банк «Российский капитал» запускают программу «Семейная ипотека с государственной поддержкой» по ставке 6% годовых и начинают прием заявок от заемщиков, в семьях которых рождается второй или третий ребенок.
19.01.2018
 
Названы лидеры УрФО по ипотеке - УралИнформБюро За 2017 год. Тюменская и Свердловская области стали в прошлом году чемпионами УрФО по объемам выданной ипотеки.
17.01.2018
Ипотечный портфель российских банков в рублях и иностранной валюте по информации на 1 декабря прошлого года превысил пять трлн рублей.
13.01.2018
 
Школьники из Екатеринбурга показали роботов, принесших им победу на мировом чемпионате по робототехнике - EaNews.Ru Команда юных уральских инженеров «Ёburg Style», одержавших победу на мировом робототехническом чемпионате Robocup Asia-Pacific-2018 , презентовала роботов Феликса и Алису.
15.12.2018
Определены победители Акции «100 проектов под патронатом Президента ТПП РФ» на следующий год - Уральская ТПП В честь 100-летия учреждения института торгово-промышленных палат в России в 2017 году Торгово-промышленная палата Российской Федерации инициировала специальную акцию «100 проектов под патронатом Президента ТПП РФ».
15.12.2018 Уральская ТПП
Школьники из Екатеринбурга показали роботов, принесших им победу на мировом чемпионате по робототехнике - EaNews.Ru Команда юных уральских инженеров «Ёburg Style», одержавших победу на мировом робототехническом чемпионате Robocup Asia-Pacific-2018 , презентовала роботов Феликса и Алису.
15.12.2018 EaNews.Ru
МКАС в Краснодаре: арбитраж международного уровня стал доступным для предпринимателей региона - Уральская ТПП В Краснодаре состоялась церемония открытия отделения Международного коммерческого арбитражного суда (МКАС) при Торгово-промышленной палате Российской Федерации .
15.12.2018 Уральская ТПП
Финансовый регулятор предложил поправки к закону, которые должны облегчить жизнь клиентов банков Евгений БЕЛЯКОВ Отношения банков и клиентов в России сложно назвать взаимовыгодными.
13.12.2018 КП Екатеринбург
Профилактический рейд - ГУ МЧС Свердловской области В Свердловской области проходит  межведомственная профилактическая акция «Безопасный лед», направленная на предупреждение происшествий на водоемах в зимний период.
15.12.2018 ГУ МЧС Свердловской области
25-летняя Каролина Саркисян дала эксклюзивное интервью «КП» Александр РОГОЗА @rogozavr Вчера стало известно, что суд арестовал сотрудников московской клиники пластической хирургии «Сфера»,
14.12.2018 КП Екатеринбург
Также из дома было эвакуировано десять человек Данил СВЕЧКОВ В четвертом часу дня из окна квартиры на восьмом этаже жилой высотки на улице Ильича повалил черный дым и стали вырываться языки пламени.
15.12.2018 КП Екатеринбург
В Каменске пройдет исторический квест - N-Kam.Ru Источник: Новый Каменск . Фото:   Каменск-Уральский станет одним из девяти городов Свердловской области, в которых 18 декабря пройдет исторический квест и игра по следам Витуса Беринга.
14.12.2018 N-Kam.Ru
Год Театра открыт! - Дом Актёра 13 декабря 2018 года, в Свердловском государственном академическом театре музыкальной комедии состоялась торжественная церемония открытия Года Театра в Свердловской области.
15.12.2018 Дом Актёра
Фото предоставлено ДИП СО Губернатор Евгений Куйвашев и митрополит екатеринбургский и верхотурский Кирилл вручили премии в области культуры и искусства.
14.12.2018 Газета Диалог
До Нового года остается буквально пара недель. Город, хотя и медленно, но начинает преображаться, ведь настроение создают не только предпраздничная суматоха, зимняя погода, обилие на улицах снега, но и украшение улиц, витрин,
13.12.2018 Газета Серовский рабочий
Лучшие по версии СМИ-2018: I этап - Мини футбольный клуб ВИЗ-Синара Два футболиста нашего клуба поборются за завние лучших игроков 2018 года 30 представителей средств массовой информации, регулярно освещающих российский мини-футбол, приняли участие в выборе самых заметных фигур 2018 года.
15.12.2018 Мини футбольный клуб ВИЗ-Синара
Митрополит Волоколамский Иларион: Размышления в день проведения «объединительного собора» - Нижнетагильская епархия Книга Псалмов открывается словами: «Блажен муж, который не ходит на совет нечестивых и не стоит на пути грешных и не сидит в собрании развратителей, но в законе Господа воля его, и о законе Его размышляет он день и ночь!..
15.12.2018 Нижнетагильская епархия
По меньшей мере 18 человек погибли, еще 16 получили ранения различной степени тяжести в результате падения грузовика в пропасть в районе Нувакот на востоке Непала, пишет «РИА Новости» со ссылкой на местную полицию.
15.12.2018 EaNews.Ru